⬆️Ваше объявление разместили несколько агентов ⬆️

С Вашего неосторожного разрешения или без него.

Продолжаем вот эту тему.

Выбрав кружок на карте ЦИАНа, или более того - только один Ваш дом, - покупатель видит что в доме продается 10 квартир. Он немного удивлен и разочарован, когда обнаруживает, что это одна и та же Ваша квартира в 10 объявлениях. Покупатель позвонит либо собственнику, либо по объявлению с самыми лучшими фото. Нередко собственники, разрешая публикацию многим агентам, рассчитывают как раз на первый вариант - чтобы агенты привели трафик к объявлению самого собственника. Но дело в том, что ЦИАН пессимизирует объявление собственника, оно обычно спрятано или ниже в выдаче по сравнению с большими агентствами. Если покупатель не дозвонился ни Вам, ни одному из агентов, он скорее всего прекратит попытки, и в будущем будет обходить квартиру стороной.

Если же покупатель дозвонился одному из агентов, агент начинает подстраиваться не под Вас, его нанимателя, а под покупателя, чтобы тот не ушел к другому агенту и совершил сделку именно через меня.

*** покупатель хочет смотреть только сегодня в 19.00: всем это неудобно, но агент организует просмотр в это время, чтобы покупатель не позвонил по другому объявлению. Собственник подстраивается, приглашает на 19.30 покупателя, который позвонил ему напрямую. Еще не зная, какое впечатление от квартиры у покупателя с агентом, приходившего в 19.00, он соглашается взять аванс у настойчивого покупателя на 19.30 (например, флиппера, они знают как вести такие переговоры), хотя покупатель с агентом готов заплатить на 500К больше, как потом выяснилось.

*** покупателю нравится квартира, но у него нет 30 миллионов, а есть только 29,3. Покупатель звонит своему агенту и предлагает сделку: ты договариваешься о скидке на 1 млн руб., а я выплачиваю тебе 300К комиссии. Агент считает, что лучше синица в руках, и идет уторговывать собственника на 1 млн. руб., нередко с успехом.

*** особенно ушлый покупатель сделает так: позвонит агенту А, и предложит за квартиру 28,5 млн.руб., потом позвонит (или попросит партнера, жену, друга позвонить) агенту Б и предложит 28 млн. А агенту С - и того меньше. Каждый агент передаст предложение собственнику. И вот уже у нас т.н. “реакция рынка”, “зона активного спроса”, созданная на самом деле одним покупателем. Собственник готов к снижению цены, даже если в этом нет нужды.

Если цена экспозиции выше спроса, и покупатели не звонят по объявлению, кто-то из агентов (ибо обязательств перед собственником у него нет, нас ведь много) снизит в явочном порядке цену до 29,5, чтобы своим самым дешевым предложением собрать покупателей (возможно не на Вашу даже, а на другую квартиру). Заметив это, за ним последуют и другие агенты. А кто-то из них сразу поставит 28. И если Вы не мониторите ЦИАН, то с удивлением узнаете о произошедшем, когда очередной покупатель сообщит Вам, что Ваша цена уже 28, а не 30, “так на ЦИАНе”.

Даже если неконтролируемого снижения цены, как в этих примерах, не происходит, агент, который разместил свое объявление рядом с 10ком других, будет вкладываться в продажу Вашей квартиры в одном единственном случае - если она самая перспективная из его пула квартир. Если ни у одного агента она не лучшая - значит никто кроме собственника ее продажей серьезно не занимается.

*** в объявлениях на фото ни о чем не подозревающий собственник продает все еще за 56 миллионов.

❕Только для подписчиков канала: расскажу как действовать самому или с агентом, чтобы продать быстрее и дороже - пишите лс.